Der Stadtrat von Powell River wird die Mitarbeiter anweisen, eine Benachrichtigung über eine Genehmigung zur Änderung der Bebauung für einen geplanten Mietwohnkomplex mit 40 Wohneinheiten zwischen den Avenues Alberta und Franklin zu übermitteln.
Beim Ausschuss der gesamten Sitzung am 14. November stellte die Planerin Rachel Pukesh den Vorschlag von Veyron Properties vor, das derzeit den Apartmentkomplex mit 141 Wohneinheiten in der Joyce Avenue in der Nähe des Qathet General Hospital baut. Der Zweck des Berichts bestand darin, einen Antrag auf Lockerung der maximalen Gebäudehöhe und der Mindestparkanforderungen abseits der Straße für das geplante Gebäude vorzulegen.
Pukesh sagte, der Bauunternehmer schlage vor, die Gebäudehöhe in der RM4-Zone von den zulässigen 13,5 Metern auf maximal 19 Meter zu erweitern und die minimal erforderlichen Parkplätze vor Ort von 56 auf 50 zu reduzieren.
Pukesh sagte, das Anwesen sei im Jahr 1972 erbaut worden und etwa 1990 habe es einen Brand erlitten, der die nördliche Hälfte des Gebäudes zerstört habe, das abgerissen und nie wieder aufgebaut worden sei.
„Der Grund, warum wir wirklich hier sind, hat mit dem Konzept der Dichteprämie zu tun, das in der RM4-Zone in der städtischen Bebauungsordnung verankert ist“, sagte Pukesh. „In diesem Fall ist ein Dichtebonus zulässig, wenn bezahlbare Mieteinheiten gesichert sind.“
Pukesh sagte, der in der RM4-Zone festgelegte Dichtebonus besagt, dass es sich um eine große Bruttogrundfläche handelt, wenn 15 Prozent oder mehr der Gesamtzahl der Einheiten in der Siedlung bezahlbare Wohneinheiten sind und der Entwickler einen Wohnvertrag abschließt können auf der Baustelle errichtet werden.
Aufgrund der Grundstücksgröße schlage der Antragsteller vor, durch Bebauung zusätzliche Wohnfläche zu gewinnen, da er nicht über die Möglichkeit zum Ausbau verfüge.
„Indem er das Gebäude um zwei zusätzliche Stockwerke erweitert, überschreitet er die maximale Gebäudehöhe von 13,5 Metern, die in die RM4-Zone eingebaut wurde, was eine der beiden Varianten ist, die dieser Antrag heute anstrebt“, sagte Pukesh.
Sie sagte, da der Parkplatzbedarf vor Ort gemessen werde, bedeute das Hinzufügen von Wohneinheiten, dass mehr Parkplätze benötigt würden. Der Bauunternehmer strebt eine Reduzierung der erforderlichen Mindestparkplätze vor Ort von 56 auf 50 an.
Erkennbare Wirkung
Pukesh sagte, die Höhenvarianz sei erheblich. Sie sagte, dass das Gebäude von der Alberta Avenue aus fünf Stockwerke voller Wohnhöhe zu sehen sei. Sie sagte, auf der Ontario Avenue gebe es einige Einfamilienhäuser, die einen ungehinderten Blick auf das Wasser hätten.
„Dieses Gebäude wird auffallen und die Gewerbegebäude auf beiden Seiten in den Schatten stellen“, sagte Pukesh. „Im Hinblick auf die Aussichtsbeeinträchtigungen sind sich die Mitarbeiter bewusst, dass es zu einer Beeinträchtigung der Aussicht durch angrenzende und bergauf gelegene Grundstücke kommen wird, wenn von dieser Entwicklung abgewichen wird.“
Pukesh sagte, die zweite Abweichung sei die Lockerung der Parkvorschriften. Sie sagte, es werde 21 Tiefgaragenstellplätze und 29 Tiefgaragenstellplätze geben. Der Entwickler würde die Anzahl der benötigten Behindertenparkplätze decken, fügte sie hinzu.
„Die Hauptüberlegung im Hinblick auf diese Abweichung betrifft die erschwinglichen Mieteinheiten, die durch einen Wohnungsbauvertrag erreicht würden“, sagte Pukesh. „Wenn eine Höhenvariation erreicht wird, könnte ein Dichtebonus genutzt werden, was dann die Sicherung von 15 Prozent der Einheiten erfordern würde.
-„Wenn der Antragsteller auf der Grundlage einer Personalanalyse innerhalb einer maximalen Gebäudehöhe von 13,5 Metern bauen würde, müsste er zwei volle Entwicklungslager streichen. Der Antragsteller schlägt acht Wohnungen pro Etage vor, sodass der Wegfall von zwei Etagen einen Verlust von 16 Wohneinheiten bedeuten würde.“
-Pukesh sagte, es gebe einige Vor- und Nachteile, die der Rat berücksichtigen müsse.
„Es gibt definitiv Auswirkungen auf das Straßenbild in unterschiedlichem Ausmaß in Bezug auf angrenzende Gewerbeimmobilien“, sagte Pukesh. „Wenn eine Bebauung dieser Größe und Höhe genehmigt würde, wäre ein erheblicher Einfluss auf die Aussicht durch Einfamilienhäuser zu spüren.“
Pukesh sagte, die Empfehlung des Stabs sei, dass es für den Rat vernünftig sei, diese Abweichung zu berücksichtigen, nachdem er sich an den entsprechenden öffentlichen Benachrichtigungs- und Konsultationsprozessen beteiligt habe, die vom Rat festgelegt wurden Kommunalverwaltungsgesetz.
„Wir bitten dieses Komitee um die Anweisung, diese Mitteilungspflichten zu erfüllen, die eine Postsendung an benachbarte Eigentümer im Umkreis von mindestens 61 Metern umfassen würden“, sagte Pukesh. „Wir würden sehen, ob dieser Radius erweitert werden sollte. Sobald diese Rückmeldung eingegangen ist, wird der Änderungsantrag zur Prüfung auf eine zukünftige Stadtratssitzung zurückgebracht.“
Stadtrat Jim Palm sagte, die Aussicht von der Ontario Avenue mit dem Sunset Homes-Gebäude an der Joyce Avenue sei nicht wesentlich beeinträchtigt, aber der Veyron-Vorschlag sei ein ganz anderes Spiel.
„Ich glaube, dass Sie von den Bewohnern dort oben auf Widerstand stoßen werden“, sagte Palm.
Bürgermeister Ron Woznow sagte, der Stadtrat erfahre weiterhin, dass in Powell River Unterkünfte benötigt werden.
„Das allein ist für mich der Grund, warum es so schnell wie möglich weitergehen sollte“, sagte Woznow. „Ich unterstütze voll und ganz.“
Stadtrat George Doubt sagte, er stimme mit dem Bürgermeister überein. Er sagte, wenn er sich die Aussichtslandschaften ansehe, sei der größte Teil der Aussicht auf das Wasser, die es jetzt gibt, von Bäumen verdeckt.
„Ich bin bereit, dies einer öffentlichen Anhörung oder Konsultation vorzulegen, weil wir nicht so viele Möglichkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu sehen“, sagte Doubt.
Der Ausschuss stimmte einstimmig einer öffentlichen Bekanntmachung über die Aussicht auf eine Änderungsgenehmigung zur Änderung der Höhe und der Parkmöglichkeiten für das geplante Gebäude zu.
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