Mietleerstandsquote im Großraum Toronto steigt um 30 %, die Preise bewegen sich kaum

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Die große Versorgungsknappheit im Großraum Toronto geht vielleicht zu Ende, aber die Erzählung ist lebendig und gesund. Daten des Bauträgerberatungsunternehmens Urbanation zeigen, dass die Leerstandsraten bei neuen Zweckmietwohnungen im gesamten Großraum Toronto-Hamilton (GTHA) ab dem ersten Quartal 2024 deutlich gestiegen sind. Der Anteil der verfügbaren Einheiten ist jetzt viel höher als vor 2019, aber die Preise sind gesunken es ist nirgends in Sicht. Die Preise bleiben stabil und haben sich kaum von den Rekordhöhen entfernt.

Die Mietleerstände im Großraum Toronto sind viel höher als vor 2019

Die Bestände an neu gebauten Mietwohnungen (2003 oder später) in der GTHA-Region sind deutlich gestiegen. Im ersten Quartal 2024 stieg die durchschnittliche Leerstandsquote bei mietpreisstabilisierten Wohnungen um 0,1 Prozentpunkte auf 2,6 % und lag damit etwa 30 % über dem Vorjahreswert. Im Gegensatz dazu lag dieses Verhältnis zu Beginn des Jahres 2019 unter 1 Punkt.

Quelle: Urbanation.

Bei nicht mietpreisgebundenen Zweckbauten kam es zu einem noch stärkeren Anstieg der Leerstände. Sie lagen im ersten Quartal 2024 bei durchschnittlich 3,5 %, dem höchsten Wert seit 2019. Laut Urbanation lag die durchschnittliche Leerstandsquote für diese Art von Einheiten vor 2019 bei 1,7 % – weniger als die Hälfte der aktuellen Rate.

Die Leerstände für Mietobjekte im Großraum Toronto sind gestiegen, aber die Mieten sind kaum budgetiert

Dieses ganze Angebot muss doch dazu beitragen, dass die Preise sinken, oder? Nicht ganz, es wurden nur minimale Auswirkungen beobachtet. Die durchschnittliche Miete für Zweckbauten stieg um 2 % auf 4,14 US-Dollar pro Quadratfuß (psf) und liegt damit 4,5 % höher als im Vorjahr. Sie schätzen, dass die durchschnittliche Wohnung nach 2003 723 Quadratfuß groß ist, was einer durchschnittlichen Miete von 2.933 US-Dollar pro Monat entspricht. Nach der aktuellen Definition von erschwinglich würde die durchschnittliche Miete damit dem Einkommen derjenigen zugerechnet werden, die 108.000 US-Dollar pro Jahr oder mehr verdienen.

Quelle: Urbanation

Trotz stark steigender Leerstände haben sich die Mieten im Vergleich zum Spitzenwert nur geringfügig angepasst. Sowohl bei Zweckmietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen sind die Mieten gegenüber dem Höchststand um etwa 5 % gesunken. Deutlich mehr Lagerbestände als vor der Pandemie sind offenbar nicht der einzige Faktor, der eine Rolle spielt.

Es gibt verschiedene Faktoren, die dafür sorgen, dass die Mieten stagnieren, von den Inputkosten bis hin zum Narrativ. Da die Nachfrage auch nach Baumaterialien und Grundstücken besteht, führt eine zunehmende Bebauung tendenziell zu höheren Inputkosten für die Miete. Neubauten, bei denen dieser Kostenanstieg auftritt, sind bei der Preisgestaltung weniger flexibel. Da die Mieten konkurrenzfähig sind, trägt dies zur Beeinflussung des Zinssatzes bei.

Auch die Erzählung spielt eine wichtige Rolle. In ähnlicher Weise wie Anleger versuchen, höhere Zinsen abzuwarten, bevor sie ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufen, werden einige Vermieter versuchen, den Leerstand abzuwarten. Anstatt die Preise zu senken, nehmen sie kurzfristig Verluste in Kauf, in der Hoffnung, einen Mieter zu finden, der mehr zahlt. In einem Umfeld höherer Zinsen ist die Berechnung etwas schwieriger, was uns zurück zu den Anlegern bringt, die darauf hoffen, höhere Zinsen abzuwarten.

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