Toesca SA kündigte kürzlich die Liquidation seines Unternehmens an Immobilieneinkommensfondsdas über Vermögenswerte im Wert von 215 Millionen US-Dollar verfügt, darunter Einkaufszentren, Lagerhäuser, Bürogebäude und Wohnhäuser in mehreren Städten in Chile.
Das Ende des Fonds, sieben Jahre nach seiner Auflegung, verdeutlicht die Kosten jahrelanger hoher Zinsen, die die Immobilienbranche lahmgelegt und die Aussichten sowohl von Wohn- als auch von Gewerbeprojekten beeinträchtigt haben.
Auch in den USA und Europa haben Immobilienfonds zu kämpfen. Doch der Schmerz in Chile, wo die Zentralbank die Kreditkosten bereits aggressiv senkt, zeigt, wie stark die Zinsen gesenkt werden müssen, um die Immobilienbranche wieder attraktiv zu machen.
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„Der Immobiliensektor ist einer der Sektoren, die wir mit einer gewissen Verzögerung in der Wirtschaftsentwicklung beobachten. Daher konzentrieren wir uns auf den Immobiliensektor“, sagte die Präsidentin der chilenischen Zentralbank, Rosanna Costa, am Dienstag.
Augusto Rodríguez, Direktor des Immobilienbereichs von Toesca, sagte, die Vermögensbewertungen seien seit 2021, als die Zinssätze in Chile zu steigen begannen, um etwa 11 % gesunken. Aber er sagte, es handele sich um Papierverluste. „Dennoch haben wir Immobilientransaktionen zur Vermietung gesehen und hoffen, dass diese wieder aktiviert werden, wenn die Zinsen sinken, was der Markt erwartet.“, sagte.
Toesca hatte vorgeschlagen, die Laufzeit des Fonds um weitere zwei Jahre zu verlängern, aber 5 % der Aktionäre lehnten dies ab und erzwangen die Liquidation. Der Vermögensverwalter wird nun am 30. Mai eine Sitzung abhalten, um die Bedingungen für die Liquidation des Fonds festzulegen.
Rodríguez erklärte, dass keine institutionellen Anleger wie Pensionsfonds, Lebensversicherungen oder große Family Offices für den Rückzug gestimmt hätten.
Der Schmerz in Chile, wo die Zentralbank die Kreditkosten bereits aggressiv senkt, zeigt, wie stark die Zinssätze gesenkt werden müssen, um die Immobilienbranche wieder attraktiv zu machen.
Die chilenische Zentralbank hat die Zinsen von einem Höchststand von 11,25 % im letzten Jahr auf 6,5 % gesenkt. Diese Kreditkosten führen jedoch immer noch zu teuren Finanzierungen für Käufer und Entwickler, was zu einer Verlangsamung des Marktes beigetragen hat. Nach Angaben des National Institute of Statistics liegen beispielsweise die Genehmigungen für den Wohnungsbau nahe einem historischen Tiefstand.
Rodríguez fügte hinzu, dass der Gewerbeimmobilienmarkt des Landes aufgrund der hohen Zinssätze weiterhin weniger liquide sei als vor der Pandemie.
Der Fonds werde normal funktionieren, aber kein neues Kapital erhalten oder weiter in Akquisitionen investieren, sagte Rodríguez. Auf der Versammlung wird für einen festgelegten Zeitraum ein Prozess zum Verkauf von Vermögenswerten eingeleitet.
Da die kurzfristigen Zinssätze infolge des Lockerungszyklus der Zentralbank sinken, wird dieser Rückgang es einfacher machen, Finanzierungen für Immobilien zu erhalten, sagte Costa und fügte hinzu, dass der Markt „scheint“gefälliger“ als in der Vergangenheit.
Toesca investiert derzeit in einen separaten Fonds für Net-Lease-Vermögenswerte in Chile und hat in den letzten 12 Monaten mehr als 20 solcher Immobilien gekauft.
„Wir haben immer noch viel Kapital in diesem Fonds übrig, um weiter zu investieren, und unsere Anleger sind mit dem Portfolio, das wir aufgebaut haben, und den Renditen, die wir erzielen, zufrieden“, erklärte Rodríguez.
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