Mieter, die Verträge nach dem Mietgesetz 2020 unterzeichnet haben (später durch das DNU der aktuellen Regierung aufgehoben), müssen sich im Mai auf einen deutlichen Anstieg einstellen. Diese Verträge werden, vorbehaltlich einer jährlichen Aktualisierung durch den Mietvertragsindex (ICL), einen Anstieg von 221 % verzeichnen, was einen Rekord seit der Einführung dieses Systems für Wohnungsmieten darstellt.
Als Ergebnis dieser Maßnahme müssen Mieter, die bis zu diesem Monat 100.000 US-Dollar gezahlt haben, nun bis April 2025 etwa 321.000 US-Dollar zahlen. Diejenigen, die 200.000 US-Dollar gezahlt haben, müssen sich ebenfalls bis April nächsten Jahres auf einen neuen Betrag von 642.000 US-Dollar einstellen. Im Wesentlichen besteht die Anpassung darin, den Wert, den sie vor einem Jahr gezahlt haben, mit 3,21 zu multiplizieren; Der resultierende Wert ist der Ortswert, der von Mai 2024 bis einschließlich April 2025 gilt.
Der von der Zentralbank entwickelte Lease Contract Index (ICL) basiert auf der Schwankung von Preis- und Gehaltsindizes.
Alejandro BranaExperte für Immobilien und Mitglied des Buenos Aires Real Estate Professional College, erklärt Infobae dass die durch das Mietgesetz im Jahr 2020 geschaffene ICL die monatlichen Schwankungen des Verbraucherpreisindex (VPI) und des durchschnittlichen steuerpflichtigen Entgelts stabiler Arbeitnehmer (Ripte) zu gleichen Teilen kombiniert. „Aufgrund der ständig steigenden Inflation ist die ICL kontinuierlich stark gestiegen, obwohl sie immer noch niedriger als die Inflation ist“, stellte er fest. Der von der Zentralbank erstellte ICL spiegelt Inflationsdaten zwischen Dezember 2023 und letztem Februar wider.
„Für den nächsten Mai beträgt die annualisierte ICL 221 %, während die annualisierte Inflation nach CPI im März 2024 287,9 % betrug, was eine erhebliche Lücke zwischen dem Anstieg der ICL und der Inflation zeigt.“ „Das deutet darauf hin, dass die Gehälter im Verhältnis zur durchschnittlichen Inflation an Kaufkraft verloren haben“, sagte Braña.
Um die neuen Mietbeträge je nach Anpassungszeitpunkt zu berechnen, muss der Betrag vor der Anpassung mit dem entsprechenden Koeffizienten multipliziert werden.
Obwohl in einigen Vierteln der Stadt Buenos Aires die Preise für Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen für die neuen Verträge nach der DNU zu sinken begannen, bleiben die Anfangswerte hoch. Dies erschwert die wirtschaftliche Situation für Haushalte, die hohe Kosten für den Unterhalt ihrer Häuser tragen müssen.
Die ICL wird weiterhin zur Anpassung der diesjährigen Verträge verwendet, und zwar vierteljährlich, viermonatlich oder halbjährlich.
Braña zufolge überwiegen Verträge mit einer Laufzeit von 24 Monaten, „mit vierteljährlichen oder viermonatlichen Anpassungen auf der Grundlage des ICL oder des CPI.“ Darüber hinaus werden 97 % der Verträge in Pesos abgeschlossen, obwohl das DNU den Abschluss von Verträgen in Fremdwährung zulässt.“
Das Mietangebot nimmt weiter zu, mit einem Wachstum von 134 % seit Jahresbeginn, wie aus Daten der Statistical Observatory Table der Real Estate Professional Association hervorgeht.
Schätzungen zufolge sind derzeit rund 15.000 Immobilien auf verschiedenen Fachportalen verfügbar. Obwohl 50 % der Optionen in Dollar angeboten werden, gibt es mittlerweile in fast allen Vierteln von CABA Wohnungen, als im vergangenen November der Mangel herrschte. Selbst in Gegenden wie der Villa Soldati, wo ein 40 m² großes Studio-Apartment im Olympischen Dorf für 200.000 US-Dollar pro Monat gemietet wird, und im Parque Avellaneda ist ein brandneues Apartment mit zwei Schlafzimmern in 3700 General Eugenio Garzón 380.000 US-Dollar pro Monat wert.
Die Auswirkungen der DNU ermöglichten nun eine selektive Nachfrage hinsichtlich der Preise und der Art der Immobilien. Enrique Abatti, Präsident der Kammer der Immobilieneigentümer der Argentinischen Republik, wies darauf hin, dass „die Beschränkungen des aufgehobenen Gesetzes dazu führten, dass Eigentümer aufgrund des Preisstopps und der Inflation von mehr als 200 % im Jahr die Bereitstellung ihrer Immobilien für die herkömmliche Vermietung vermieden haben.“ im Jahr. Mittlerweile hat sich die Situation geändert und das Angebot erreicht wieder ein Niveau, das dem des Gesetzes von vor 2020 entspricht. Früher gab es ein dauerhaftes monatliches Angebot von 15.000 bis 20.000 Immobilien, und nun erreicht es dieses Niveau wieder.
Innerhalb der Immobilien, die in Pesos vermietet werden, werden in verschiedenen Stadtteilen von CABA und mit Anpassungen durch das ICL auch die folgenden Optionen angeboten:
Studio-Apartment in Almagro (Avenida Rivadavia und Virrey Liniers): 250.000 $ mit vierteljährlicher Anpassung.
Studio-Apartment im Parque Chas (Llerena, 3100): 250.000 $ mit halbjährlicher Anpassung.
Möblierte 2-Zimmer-Wohnung im Parque Patricios (Av. Caseros 2400): 290.000 $ mit vierteljährlicher Anpassung.
2-Zimmer-Wohnung in La Paternal (Av. Juan B. Justo und Av. San Martín): 170.000 $ mit vierteljährlicher Anpassung.
3-Zimmer-Wohnung in Caballito (Acoyte und Av. Rivadavia): 250.000 $ mit halbjährlicher Anpassung.
3-Zimmer-Wohnung in Palermo (Av. Santa Fe und Salguero), 400.000 $ mit vierteljährlicher Anpassung.
4-Zimmer-Wohnung in Mataderos (Oliden bei 1500): 500.000 $ mit vierteljährlicher Anpassung.
4-Zimmer-Wohnung in Núñez (Av. Cabildo 3400): 650.000 $ mit halbjährlicher Anpassung.
Es ist wichtig, dass Mieter das aktuelle Immobilienangebot berücksichtigen, das in etwas mehr als 90 Tagen im ganzen Land einen deutlichen Anstieg verzeichnete. Diese Expansion bietet einen erheblichen Vorteil, da sie nicht gezwungen sind, voreilige Entscheidungen zu treffen oder mit der gleichen Dringlichkeit und Verzweiflung konfrontiert zu werden, die den Markt in den letzten zwei Jahren geprägt hat.
Früher waren viele gezwungen, auf Listen zu warten und manchmal sogar Unterkünfte zu buchen, ohne sie vorher besichtigt zu haben, was zu Unsicherheit und mangelnder Sicherheit führte.
„Mietern wird empfohlen, den Abschluss eines Mietvertrags anzustreben, bei dem sie sicher sind, dass sie die Periodizität der vereinbarten Anpassung einhalten können, die je nach Gehaltserhöhung alle 3, 4 oder 6 Monate sein kann andere Arbeitsbedingungen. Darüber hinaus ist es ratsam, einen für beide Parteien gerechten Anpassungsindex zu wählen, und in diesem Sinne wird die ICL als die logischste und fairste Option für den aktuellen Moment dargestellt“, schloss Braña.
