Die Immobilienwerte in fast allen neuseeländischen Vororten sind heute wesentlich höher als vor vier Jahren – obwohl die Zeit nach Corona für Käufer und Verkäufer eine der volatilsten und beunruhigendsten war.
Neue Untersuchungen von OneRoof zeigen, dass die Mehrheit der Hausbesitzer auch nach dem größten Einbruch des Immobilienmarktes seit mehr als einer Dekade die Nase vorn hat.
Ein Großteil der Wertzuwächse, die während des Booms nach der Pandemie erzielt wurden, hat sich verfestigt – unterstützt durch den stetigen Aufschwung des Marktes seit dem Ende des Einbruchs im Juni letzten Jahres.
Tatsächlich zeigt die Studie, dass der Wertzuwachs in den vier Jahren seit Mai 2020 in 323 Vororten den Wertzuwachs im vorangegangenen Vierjahreszeitraum übertraf, was bedeutet, dass diejenigen, die das Glück hatten, den Boom mitzuerleben, größtenteils den Wert ihres größten Werts gesehen haben Vermögenswerte wachsen an Größe.
OneRoof wollte die Auswirkungen eines einmaligen Marktereignisses auf den Immobilienwert untersuchen. Der Anstieg der Immobilienwerte nach der Corona-Krise, angeheizt durch extrem niedrige Zinsen und eine Grenzschließung, hat dazu geführt, dass viele Hausbesitzer auf dem Papier viel wohlhabender geworden sind, als sie es sich jemals hätten erhoffen können.
Der OneRoof-Deep-Dive wurde von einer ähnlichen Studie inspiriert, die von realestate.com.au in Australien durchgeführt wurde, und wurde durch einen kürzlichen Anstieg der Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser angeregt, der Gerüchte über Preisrückgänge befeuerte.
Die Untersuchung schloss Vororte mit weniger als 20 abgewickelten Verkäufen in den letzten 12 Monaten aus.
Eine außergewöhnliche Fahrt
Vor vier Jahren bereitete sich der Immobilienmarkt auf das Schlimmste vor, als der landesweite durchschnittliche Immobilienwert im Monatsvergleich um 1 % sank, da das Land mit der Ankunft von Covid-19 zu kämpfen hatte.
Aber die Notsenkung des offiziellen Leitzinses durch die Reserve Bank auf 0,25 % und der schnelle Ausstieg Neuseelands aus dem landesweiten Lockdown lösten einen außergewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise aus. Der landesweite durchschnittliche Immobilienwert stieg in weniger als zwei Jahren um fast 44 %.
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Inflationsängste führten jedoch zu einer ebenso beispiellosen Serie von Zinserhöhungen, wobei der OCR innerhalb von 20 Monaten von 0,25 % auf 5,5 % stieg. Dies führte zu einem landesweiten Markteinbruch, der zu einem durchschnittlichen Rückgang der Immobilienwerte um 14 % führte, obwohl die Werte in einigen Städten um mehr als 20 % einbrachen.
Der Stopp der Zinserhöhungen im vergangenen Jahr schuf die Voraussetzungen für eine Markterholung, und die Immobilienwerte sind seit dem Ende des Abschwungs im Durchschnitt um mehr als 3 % gestiegen.
Umkehrungen des Glücks
Ende April 2024 waren die Immobilienwerte landesweit um 29 % höher als im Mai 2020, wobei die Untersuchung 57 Vororte identifizierte, in denen die Werte um mehr als 50 % stiegen.
Nur drei Vororte sind jetzt in einer schlechteren Lage als zu Beginn des Boom- und Pleitezyklus der Pandemie. Dies sind Totara Park in Süd-Auckland (-7,1 %); Newmarket, ebenfalls in Auckland (-3,4 %); und Wellington Central in Wellington (-0,3 %). Die Untersuchung identifizierte drei weitere Vororte – Auckland Central, Grafton und Koutu – in denen das Wachstum neutral war.
Einige der größten Aufschwünge nach der Pandemie fanden in Vororten statt, deren Immobilienvermögen in den vier Jahren vor Covid schwand.
In den Vororten von Christchurch und der Westküste stiegen die Immobilienpreise am stärksten, wobei sich die Werte an einigen Standorten fast verdoppelten.
Die größte Wende gab es in Greymouth an der Westküste. Der durchschnittliche Immobilienwert des Vorortes stieg in den vier Jahren bis Ende April 2020 kaum und stieg lediglich um 8,5 % von 247.000 US-Dollar auf 268.000 US-Dollar. In den letzten vier Jahren sind die Immobilienwerte in der Vorstadt jedoch um 75 % auf 471.000 US-Dollar gestiegen, was einer Wachstumsdifferenz von 67,2 % entspricht.
Auch Cobden an der Westküste und Southshore in Christchurch erleben eine enorme Wende in ihrem Schicksal, wo der Wachstumsunterschied zwischen der Zeit nach und vor der Pandemie etwas mehr als 63 % betrug.
Die Immobilienwerte in allen in der Untersuchung erfassten Vororten an der Westküste und in Christchurch sind in den letzten vier Jahren schneller gestiegen als in den vier Jahren davor.
Diese 81 Vororte haben den Boom nach der Pandemie gut überstanden, konnten aber im Gegensatz zu anderen Teilen des Landes auch den Einbruch überstehen und erwiesen sich selbst in einem Umfeld hoher Zinsen als erschwinglich und attraktiv für Käufer.
Unterbewertet vor Covid
Sowohl Christchurch als auch West Coast hatten in den vier Jahren vor Covid ebenfalls eine Underperformance erzielt. In Christchurch hatte der Markt immer noch mit den Folgen des Erdbebens von 2011 zu kämpfen, während die Westküste weniger positiv bewertet wurde als andere erschwingliche Standorte wie Dunedin und Rotorua.
Die Untersuchung ergab auch starke Anstiege nach der Pandemie in mehreren Vororten von Queenstown-Lakes. Das Immobilienwertwachstum in Arrowtown war in den letzten vier Jahren um 45 % höher als in den vier Jahren davor. In Kelvin Heights war die Wachstumsrate um 27 % höher und in Lake Hayes um 23 % höher. Ein Großteil des Wachstums an diesen wohlhabenden Standorten ist auf die Öffnung internationaler Grenzen und das Wiederaufleben des Tourismusmarktes in Queenstown zurückzuführen.
Ein „Zu verkaufen“-Schild im Christchurcher Vorort Fendalton im Jahr 2022, gerade als die Preise in der Stadt ihren Höhepunkt erreichten. Foto / Peter Meecham
Von den 278 in der Studie erfassten Vororten Aucklands verzeichnete etwa die Hälfte nach Covid ein stärkeres Wachstum als in den vorangegangenen vier Jahren. Dies war nicht überraschend, da der Markt in Auckland 2016 seinen Höhepunkt erreichte und 2018 und 2019 in einen Einbruch geriet.
Die größte Kehrtwende vollzog sich in den günstigsten Vororten der Stadt, am südlichen und nördlichen Stadtrand.
Durch den Einbruch entgleist
Die Untersuchung ergab jedoch, dass der Einbruch auf dem Immobilienmarkt die Entwicklung der Immobilienwerte in mehr als der Hälfte des Landes aus der Bahn geworfen hatte. Die Wachstumsrate in 484 Vororten war in den letzten vier Jahren niedriger als im vorangegangenen Vierjahreszeitraum.
Am gravierendsten war die Wende in Koutu, Rotorua, wo der aktuelle durchschnittliche Immobilienwert von 503.000 US-Dollar nur 0,6 % über dem Wert liegt, als das Land im Jahr 2020 aus dem Lockdown kam. Das liegt deutlich unter der Wachstumsrate von 136 %, die der Vorort verzeichnete in den letzten vier Jahren.
Rotorua als Ganzes geriet nach der Corona-Krise in Ungnade, da die Wachstumsrate der Stadt in den letzten vier Jahren bei 13 % lag – miserabel im Vergleich zu der Wachstumsrate von 84 % in den vier Jahren vor der Pandemie.
Unter geringeren Wachstumsraten litten auch die Vororte in Dunedin und Whanganui. Ein Teil der Malaise an diesen Standorten war auf die niedrigen Zinssätze zurückzuführen, die den Post-Covid-Boom befeuerten. Käufer, insbesondere Investoren, stellten fest, dass sie in teureren Großstädten wie Auckland, Tauranga und Hamilton kaufen konnten, weil Kredite günstig waren.
Häuser in Rotorua. Der Wachstumskurs der Stadt wurde nach der Corona-Krise aus der Bahn geworfen. Foto / NZME
Der Einbruch war jedoch für die Wende im Großraum Wellington verantwortlich. Der Wertzuwachs in den Vororten der Region war in den letzten vier Jahren um 43 % geringer als in den vier Jahren davor. Die Immobilienpreise in der Region stiegen nach der Corona-Krise, wobei einige Vororte zu den stärksten Anstiegen des Landes zählten. Der Einbruch während des Einbruchs war jedoch genauso heftig und führte zu einem Rückgang der Gesamtwachstumsrate in den letzten vier Jahren auf nur 16 %.
Was die Branche sieht
Rachel Dovey, General Managerin von Bayleys Canterbury, sagte, der starke Anstieg der Immobilienpreise in Christchurch nach Covid sei das Ergebnis mehrerer einzigartiger Faktoren auf dem Wohnungsmarkt der Stadt.
Zunächst einmal waren die Preiserhöhungen niedrig, da Christchurch im Vergleich zu Auckland oder Wellington immer noch relativ erschwinglich war. Begünstigend für den Markt war auch die große Zahl neuer oder renovierter Häuser in der Stadt, die für neue Käufer attraktiv waren.
„Jeden Tag der Woche treffe ich jemanden, der hierher gezogen ist oder gerade umzieht. Hier unten tröpfelt es immer noch, und die Leute, die besonders nach Christchurch kommen, sind begeistert von dem, was in der Stadt passiert – wie schön es ist, das Stadion wird ein großer Anziehungspunkt sein – es sieht einfach hervorragend aus und ist in einer städtischen Lage und einfach Ich denke, die Vielfalt der Jobs“, sagte sie.
„Die Menschen sind hierher gezogen, um zu arbeiten, einen erschwinglichen Lebensstil zu führen und weniger zu reisen – all das, und ich denke, das hat die Nachfrage nach guten Wohnimmobilien wirklich gesteigert.“
Erschwinglich: Diese Villa mit drei Schlafzimmern in Karamea kostet 425.000 US-Dollar. Foto / Geliefert
Auch die Erschwinglichkeit nach Corona hat dazu beigetragen, die Aktivität an der Westküste anzukurbeln, aber auch die Möglichkeit für Hausbesitzer, aus der Ferne zu arbeiten.
Paul Murray, Agent von Property Brokers, der in Karamea an der Westküste ansässig ist, sagte: „Covid erwies sich als kleiner Segen für uns. Die große Veränderung betraf eigentlich die Arbeitgeber. Früher dachten Arbeitgeber, man solle sich lieber von zu Hause fernhalten, als von zu Hause aus zu arbeiten, und dann stellten sie angesichts von Covid und den Lockdowns fest, dass alle von zu Hause aus arbeiten mussten. Sie stellten fest, dass dies überhaupt nicht stimmte und die Menschen durchaus in der Lage waren, von zu Hause aus zu arbeiten, und dass sie sich dort ganz wohl fühlten effizient .”
Murray sagte, die Westküste sei plötzlich bei Auswärtigen mit internetbasierten Jobs „beliebt“ geworden, insbesondere weil die Immobilien zu den günstigsten im Land gehörten.
„Es bedurfte keiner allzu großen Anstrengung, bis jemand in den teureren Teilen des Landes wie Taupo, Tauranga, Auckland oder Wellington dachte: ‚Wenn ich mein beschissenes Millionen-Dollar-Haus in Auckland verkaufe, könnte ich mir ein Haus kaufen.‘ „Für ein Drittel des Preises an die Westküste fahren und trotzdem weitermachen.“
Er sagte, es sei ein toller Ort zum Leben, da es dort ein langsameres Leben gebe und es in der Nähe des Strandes sei. Er fügte jedoch hinzu, dass der Schlüssel zum Leben an der Westküste darin liege, seinen Lebensunterhalt durch die Arbeit von zu Hause aus bestreiten zu können, da es dort nicht viele Arbeitsplätze gäbe.
Murray sagte, es gebe in der Region viele erschwingliche Optionen, darunter ein renoviertes Bauernhaus mit zwei Schlafzimmern und einem Badezimmer, dessen Angebotspreis kürzlich von 650.000 US-Dollar auf 590.000 US-Dollar gesenkt worden sei, und eine Villa mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer zum Preis von 425.000 US-Dollar. Beide befanden sich auf über 1000 m² großen Abschnitten.
Ein Haus mit drei Schlafzimmern auf einem größeren Grundstück von 4.320 Quadratmetern am 3934 State Highway 67 in Little Whanganui, das keine unmittelbaren Nachbarn hatte und „nur einen Steinwurf von der Tasmanischen See entfernt“ lag, kostete 550.000 US-Dollar.
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