Sondervermieter wenden sich an Konkurrenten, um Immobilien zu übernehmen

Anbieter von Kurzzeitvermietungen wie Kasa Living, Placemakr und AvantStay übernehmen von Sonder verwaltete Immobilien.

Das in San Francisco ansässige Unternehmen Kasa Living eröffnete letzte Woche das Kasa Gaslamp Quarter in San Diego, das früher ein von Sonder betriebenes Anwesen war, und unterzeichnete den Vertrag für ein weiteres in Alexandria, Virginia.

Roman Pedan, CEO von Kasa Living, sagte, dass das Unternehmen mehr als fünf Sonder-Immobilien übernommen habe und derzeit über weitere verhandele.

Ebenso eröffnete das in Washington DC ansässige Unternehmen Placemakr letzte Woche das Placemakr Noma, das es von Sonder übernommen hat.

Jason Fudin, CEO von Placemakr, sagte, dass das Unternehmen prüfe, ob weitere Sonder-Immobilien betrieben oder gekauft werden könnten. AvantStay übernimmt zwei ehemals von Sonder betriebene Gebäude in Nashville.

Ein Blueground-Sprecher sagte, dass Vermieter an das Unternehmen herangetreten seien, um einige Sonder-Mietverträge zu übernehmen, und das Team prüfe, ob diese für das Portfolio von Blueground sinnvoll seien.

Rivalen arbeiten mit Sondervermietern zusammen

„Wir schauen uns Dutzende von Immobilien an – das ist keine Übertreibung –, die derzeit von Sonder gemietet werden“, sagte Fudin. Er fügte hinzu, dass Placemakr mit Vermietern zusammenarbeite, um Übernahmemöglichkeiten zu finden, Placemakr sei aber auch am Kauf einiger dieser Immobilien interessiert, da sie speziell für kurzfristige Mietzwecke konzipiert seien.

Pedan und Fudin erklärten, wie das funktioniert hat: Wenn Sonder an den Vermieter herantritt und ihn um eine Mietminderung oder eine Kündigung des Mietvertrags bittet, wenden sich die Vermieter an Unternehmen wie Kasa und Placemakr, um die Übernahme zu übernehmen.

Pedan sagte, dass Kasa Living von mehreren Vermietern kontaktiert wurde, da es in den Märkten, in denen das Unternehmen tätig ist, große Überschneidungen mit Sonder gibt. Fudin wies auch darauf hin, dass Placemakr auch von Vermietern angesprochen wurde, die sich Sorgen um Sonders finanzielle Lage machten.

Sonders Strategie

Sonder hatte zuvor angekündigt, einige Rahmenmietverträge auflösen zu wollen.

„Wie wir in unserem letzten Investorengespräch erwähnt haben, implementieren wir ein Portfoliooptimierungsprogramm, um eine Minderheit unserer Immobilien zu adressieren, die nicht rentabel sind. Dies ist Teil unseres Unternehmensziels, so schnell wie möglich einen nachhaltig positiven freien Cashflow zu liefern“, sagte ein Sonder-Sprecher in einer E-Mail an Skift. „Bei bestimmten Immobilien, die nicht mehr unseren Markenstandards entsprechen, haben wir uns entschieden, von Kündigungsrechten Gebrauch zu machen oder zum Ende unseres Mietvertrags auszusteigen. In einigen Fällen hat der Eigentümer einen anderen Betreiber gefunden, der andere Markenstandards für sein Portfolio hat.“

Fehlerhaftes Geschäftsmodell?

Das Geschäftsmodell von Sonder besteht darin, langfristige Mietverträge mit Mehrfamilienhäusern abzuschließen und die Einheiten als kurzfristige Mietobjekte zu betreiben. In der jüngeren Vergangenheit hat sich das Unternehmen an viele seiner Vermieter gewandt und um Mietkürzungen und vorzeitige Kündigungen gebeten, da es darum kämpft, die Verluste einzudämmen.

Carl Shepherd, ein Veteran der Kurzzeitmietbranche, verglich das Geschäftsmodell von Sonder mit einem Schlichtungsverfahren für Kurzzeitmieten.

„Es gibt zwei Ebenen davon (Kurzzeitmietschlichtung): Es gibt das Sondermodell für Unternehmen, bei dem Häuser langfristig vermietet und dann für bestimmte feste Zeiträume in Kurzzeitmieten umgewandelt werden. „Ich habe immer gedacht, dass dieses Modell viel zu riskant und kein rationales Geschäftsmodell für die Ferienvermietungsbranche ist“, sagte Shepherd kürzlich gegenüber Skift.

Bei der anderen Variante, auf die sich Shepherd bezieht, machen Einzelpersonen etwas Ähnliches: Sie mieten eine Wohnung langfristig und vermieten sie dann kurzfristig weiter.

Pedan wies darauf hin, dass die Master-Leasing-Struktur riskant sein kann, wenn ein Unternehmen versucht, zu schnell zu skalieren.

„Das Problem ist die Mietvertragsstruktur, die in guten Zeiten ein hohes Aufwärtspotenzial bot. Sie hätte für Betreiber lukrativ sein können, die Einnahmen erzielen können, die über der festen Miete liegen, hatte aber wirklich hohe Abwärtspotenziale und kann finanziell gefährlich sein, wenn man versucht, zu schnell zu skalieren.“ “, sagte Pedan. „Solche Vereinbarungen können im Kleinen funktionieren, es hat sich aber immer wieder gezeigt, dass sie eine Art Waffe sind, um finanzielle Notlagen in großem Maßstab auszulösen. Dies gilt nicht nur im Gastgewerbe, sondern in der gesamten Branche. Hunderte von Unternehmen, die das Leasingmodell im Reisesektor genutzt haben, sind bankrott gegangen, weil sie sehr, sehr schnell skaliert haben.“

Dies wurde während der Pandemie deutlich, als Unternehmen wie Stay Alfred, Domio, Guild und Wanderjaunt, die mit Master-Leasingverträgen belastet waren, ihre Geschäftstätigkeit aufgaben. Kasa Living übernahm nach der Pandemie einige Immobilien von Guild und Stay Alfred.

Umgekehrt schließen Kasa Living und Placemakr Verwaltungsverträge mit Eigentümern und Vermietern ab, nehmen einen Prozentsatz des Umsatzes und/oder Gewinns als Honorar und geben den Rest an die Eigentümer weiter, anstatt langfristige Mietverträge abzuschließen.

Sonders Kampf

Sonder kündigte letzte Woche an, dass es die Veröffentlichung seines Ergebnisberichts für das vierte Quartal verschieben werde und erklärte, dass es aufgrund von Rechnungslegungsfehlern die Ergebnisse für 2022 und 2023 anpassen müsse. Das Problem bestehe laut Sonder darin, dass in den Jahren 2022 und 2023 bei der Berechnung „der Bewertung und Wertminderung von Operating-Leasingverhältnissen, Nutzungsrechten und zugehörigen Posten“ Rechnungslegungsfehler festgestellt wurden.

Darüber hinaus wurden im Februar 106 Mitarbeiter – oder 17 % der Unternehmensbelegschaft – entlassen.

Bildnachweis: Sonder-CEO Francis Davidson auf der Bühne mit Skift-Forschungsdirektor Seth Borko beim Skift Short-Term Rental Summit am 7. Juni 2023.