Der Immobilienmarkt erwacht langsam wieder zum Leben, aber es ist noch zu früh, um sich von der Erwartung einer schnelleren Inflation der Immobilienpreise mitreißen zu lassen. Der Markt stellt sich immer noch auf höhere Hypothekenzinsen ein. Die Hauspreise werden nicht fallen, aber auch nicht stark steigen, und wir sollten eine Phase mit mehr Hausumzügen begrüßen, bei der jedoch Pauschalpreise dazu beitragen, das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen neu zu gestalten.
Der Immobilienboom im Zuge der Pandemie wurde Ende 2022 schnell gestoppt, als sich die Hypothekenzinsen auf 6 Prozent verdreifachten. Ein erneuter Anstieg der Hypothekenzinsen im vergangenen Sommer traf das Aktivitätsniveau am härtesten, da die gesamten Immobilienverkäufe um eine Viertel- bis eine Million sanken und die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgingen.
Der Rückgang der Immobilienpreise als Reaktion auf höhere Kreditkosten fiel viel geringer aus als von vielen vorhergesagt. Dies ist größtenteils auf die von der Bank of England im Jahr 2014 eingeführten Hypothekenvorschriften zurückzuführen, die verhindern sollten, dass Haushalte untragbare Schulden machen und eine Immobilienpreisblase auslösen, da Menschen Kredite zu extrem niedrigen Hypothekenzinsen aufnehmen.
Während die Hypothekenzinsen für neue Kreditnehmer bis 2021 unter 2 Prozent lagen, mussten diejenigen, die Häuser mit Hypotheken kauften, ihrer Bank im Rahmen ihres Antrags nachweisen, dass sie sich Hypotheken-„Stresszinsen“ von 6 Prozent oder 7 Prozent leisten konnten.
Als die Hypothekenzinsen stiegen, waren die meisten bestehenden Kreditnehmer, die sich refinanzierten, in der Lage, höhere Hypothekenrückzahlungen zu leisten. Dadurch wurde das Ausmaß der Viehhaltung und der Zwangsverkäufe begrenzt, die in der Vergangenheit einen Katalysator für einen größeren Anstieg der Immobilienpreise darstellten.
Der Erfolg, Boom und Absturz der Immobilienpreise zu vermeiden, ging mit der Erhöhung der Hürden für den Erwerb von Wohneigentum einher. Für neue Käufer wurde ihre Kaufkraft durch höhere Hypothekenzinsen von durchschnittlich 4 bis 5 Prozent verringert, während der Stresszinssatz der Banken jetzt bei über 8 Prozent liegt. Besonders schwierig ist dies in Südengland, wo die Immobilienpreise über dem Durchschnitt liegen und die Auswirkungen höherer Kreditkosten am größten sind.
Lesen Sie weiter
Erstkäufer müssen mehr Eigenkapital aufbringen, um ein Haus kaufen zu können. Letztes Jahr betrug die durchschnittliche Einlage in London 145.000 £ bei einem Haushaltseinkommen von 90.000 £. Außerhalb von Südengland sind die Einkommens- und Einlagenniveaus mit durchschnittlich 49.000 £ bzw. 37.000 £ niedriger.
Die Aktivität auf dem Immobilienverkaufsmarkt hat in den letzten sechs Monaten zugenommen, da die Hypothekenzinsen gesunken sind und die Erwartungen zunehmen, dass die Bank of England später im Jahr mit der Senkung der Leitzinsen beginnen wird. Ein größerer Realismus bei der Preisgestaltung seitens der Verkäufer sowie ein Fünftel mehr zum Verkauf stehende Häuser als vor einem Jahr haben dazu geführt, dass mehr Verkäufe vereinbart wurden, ein Anstieg um 1 Prozent im Vergleich zum letzten Jahr.
Mehr Verkäufe haben zu einer Preisunterzeichnung für Häuser geführt. Die meisten Immobilienpreisindizes verzeichnen eine Immobilienpreisinflation zwischen +1 Prozent und -1 Prozent.
Der Rückgang der Hauspreise konzentriert sich auf Südengland, unterhalb einer Linie vom Wash bis zum Bristol Channel. Die Preisrückgänge sind mit bis zu -2 Prozent moderat, während die Hauspreisinflation im Rest des Vereinigten Königreichs mit der Verbesserung der Marktaktivität allmählich in den positiven Bereich tendiert.
Der sanfte Anstieg der Immobilienpreise als Reaktion auf höhere Hypothekenzinsen bedeutet, dass eine Kombination aus Einkommenswachstum und niedrigeren Hypothekenzinsen die harte Arbeit leisten muss, das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen neu zu gestalten.
Die jährlichen Hypothekenrückzahlungen für den Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims sind heute 60 Prozent höher als im Jahr 2021. Zwei Drittel davon sind auf höhere Hypothekenzinsen zurückzuführen und ein Drittel darauf, dass die Immobilienpreise immer noch 13 Prozent höher sind als vor drei Jahren.
Es sind nicht nur Hypothekenrückzahlungen und Lebenshaltungskosten, die sich auf Nachfrage und Kaufkraft auswirken. Die Stempelsteuer ist eine hohe Steuer auf Umzüge in Südengland, die drei Viertel der jährlichen Stempelsteuerzahlungen ausmacht. Eine Reform ist dringend erforderlich, aber es geht darum, wie die jährliche Steuerlücke von 10 Milliarden Pfund geschlossen werden kann.
Die Realität ist, dass moderate Immobilienpreisrückgänge im Laufe des Jahres 2023 bedeuten, dass es länger dauern wird, bis die Erschwinglichkeit wiederhergestellt ist, insbesondere in Südengland. Die Immobilienpreise dürften in den südlichen Teilen Großbritanniens unverändert bleiben oder sinken, während eine bessere Erschwinglichkeit in den nördlichen Regionen und Schottland zu einer Rückkehr zu einem niedrigen Niveau des nominalen Immobilienpreiswachstums führt.
Dies sollte nicht als negativ angesehen werden, solange die Zahl der umzugswilligen Haushalte dadurch nicht sinkt.
Der Schwerpunkt liegt zu sehr auf den monatlichen Änderungen der Hausteile. Der wichtigste Anhaltspunkt für die Gesundheit des Wohnungsmarktes ist die Anzahl der Transaktionen und wie viele neue Wohnungen jedes Jahr gebaut werden. Die Immobilienverkäufe werden in diesem Jahr voraussichtlich um 10 Prozent auf 1,1 Mio. steigen, was immer noch leicht unter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Das ist positiv für die Wirtschaft und erhöht die Chancen, dass im Jahr 2024 mehr Menschen umziehen.
Richard Donnell ist Forschungsdirektor bei Zoopla
